100萬日本買樓連裝修 經營日本民宿好好賺？

香港出名難上車，港女身為普通OL，月入只有一萬多元，上車遙遙無望。上個月與同事Mary，兩個單身港女去睇睇海外物業講座，打算望梅止渴，睇完當買咗。不過，睇睇吓就發現，原來日本樓幾抵買，平平地幾十萬有交易，中價位約100萬至200萬。

100萬在香港地買到樓？分分鐘車位都買唔起。日本買樓可以一圓上車夢之餘又可以收租，更有人經營民宿，搞到港女都心思思想買日本樓。

買日本樓之後，放租定經營民宿好？

放租的話，好處當然是有穩定的租金回報，日本租約一簽就簽兩年，加上租客要搵擔保人，欠租時至少有人會負責，租霸情況相對較少，似乎不錯。

如果買東京的樓，相信找租客不是一個大問題，畢竟東京是日本首都及經濟活動重心，就業機會、升學前景較好，所以不少日本打工仔、學生從各地到東京生活，對租樓的需求大，加上空置率低，放租的收入的確穩定。

不過，愈來愈多港人委託民宿管理公司經營民宿，只因回報可觀。與放租不同，民宿管理公司的服務費是按民宿出租的收入分紅，如果於大阪經營，75%歸業主、25%歸管理公司，東京則七三分帳。如果自己到日本旅行，亦可hold起單位自住幾日。

經紀即場分享了一個位於大阪的民宿實例，單位大約260呎，樓價連裝修費100萬左右，一條龍搞掂曬。

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民宿收入如何計算？

民宿管理公司會幫業主於民宿預訂網站(不開名，但你懂的)開戶口，讓旅客預訂，然後從每月利潤把服務費分給預訂網站後，再抽起水、電煤等開支，然後與業主分紅，而大廈管理費由業主承擔。民宿管理公司每3至4個月會把租金匯款至業主戶口，並有每月的報表作紀錄。

港女試以大阪的民宿計算，看看收入有多少。

上圖為民宿預訂網站列出的住客收費。民宿位於大阪道頓堀、心齋橋附近，距離谷町六町目車站約1分鐘的步程，單位約294呎，2人的1晚收費為$540，另外再加清潔費$323及服務費$136，總數$999，平均每人$499.5，如果想再加多名住客，每名額外住客會加$181收費 。

實際上業主能收取的是$540的房價，服務費是由民宿預訂網站收取，另外每單預訂會向業主收取3%的費用。假設每月租出20日，共19單預訂，收入為$9,952.2。而每月水電煤開支約7,000日圓，約$490，扣除後約有$9,462.2港元，與民宿管理公司分紅後，業主分到$7,096.7港元。

一般而言，大廈管理費全數由業主支付，介乎3,000至7,000日圓，取平均數5,000日圓(約$350)計算，業主最終每月袋$6,746.7港元，租金回報率約8%(以樓價100萬港元計算)。

不過，經營民宿雖然租金回報高，但收入較不穩定，房價可因入住率及旅遊旺淡季而異，以上只是粗略估算。

經營民宿其實是一門生意，要花心機去儲評價，加強租戶信心，而且一開業可能會先以優惠價吸引租戶，不如放租般輕鬆。另外，如果一心想經營民宿，買入物業時選址亦要近旅遊旺區的車站，始終沒有旅客想拎住一袋二袋戰利品，還得花時間搵路回民宿。

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民宿有何優勝之處？

於酒店預訂網站上，大阪的旅館、酒店的房價由$200至$3,500不等。於心齋橋、難波附近的酒店，平價大約$630到$700元左右，但多數房價均為$1,000以上。

但有住過大阪、東京中價酒店的朋友，相信都曾經歷過以下煩惱：雙人房太細，細到不能同時打開2個喼執行李，或是打開喼後就過不到走廊，結果最後一晚只得輪流執喼。

所以港女和朋友出遊時，有時都會偏向租民宿，貪地方夠闊，仲有部分有廚房可供使用，自己煮早餐又慳到少少錢去Shopping，只是服務不及酒店周全、求助時亦沒有服務生幫忙。

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經營民宿似乎很吃香，但經紀特意提醒日本民宿仍然處於法例上的灰色地帶，違反日本《旅館業法》，而安全、消防、衛生等方面沒有保障。

為了解決酒店房供不應求的問題，去年4月日本政府放寬了民宿標準，民宿只需得到「簡易旅店」許可就可營運，但大部分民宿可能消防標準不達標而未能獲得許可。無牌經營的民宿隨時會因為住客滋擾到鄰居而被投訴，只得結束營業，旅客又得再臨時另覓房間。

港女覺得雖然經營民宿好像愈來愈普遍，但始終港女唔鼓吹走法律罅﹗

原文刊於「我係真港女」Facebook專頁，獲作者授權轉載。

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